Ngô Việt Nam Sơn, trans. C.Shingleton, vnexpress, 16/11/2021
For me, Đà Lạt is not just an idyllic resort town, the sort of place that any architect who comes here feels an urge to add an extra touch to. Đà Lạt for me is my maternal grandparents’ home, a place where ancestors, parents and friends have both lived and worked.
Built towards the end of the Nineteenth Century, over time Đà Lạt came to have two distinct urban centres: a French quarter extending along đường Yersin (today’s đường Trần Phú) and a Vietnamese quarter which joins the Hòa Bình and Ắp Ánh sáng precincts, each of them now major heritage sites.
Hòa Bình precinct is spread over 30 hectares to the north-west of Xuân Hương Lake and forms part of the core of Đà Lạt’s historic centre. The area has been renovated several times, according to the plans of two French architects Pineau (1933) and Lagisquet (1943), then again in 1960 following the plan of my father, Ngô Viết Thụ.
In 2014, plans for further alterations were laid out by another architect, Thierry Huau, as part of a comprehensive vision for the town; they envisaged further urban development on Đà Lạt’s outskirts while at the same time preserving the architectural and cultural heritage of the town centre. The 2014 blueprint received prime ministerial approval in the same year and it still goes by the same name, Resolution 704. Resolution 704 states clearly that there are four areas that make up Đà Lạt’s urban structure: the town’s historical centre (which includes the Hòa Bình precinct), the “green agriculture” zone in the North of the city, plus two expanding urban development areas to the East and West.
There’s a reason why the historical centre of the town is called “historical”. What is clearly implied is that the town centre contains historically important buildings and spaces worth protecting. This in turn means saying no to high-rise developments, cutting down existing trees or making major additions to existing infrastructure.
Which is why I can’t help but feel concerned when I see the direction in which Đà Lạt seems to be developing.
Investors have sponsored a plan for Hòa Bình that essentially treats the precinct as a real estate development: a modern, high-rise development which includes a 10 story hotel built into Hòa Bình hill and which would have a serious impact on Đà Lạt’s heritage, as well as considerably reducing the amount of green space in an area where trees and plants have already become a rarity.
Unlike architectural proposals that would aim at conserving existing heritage, the real estate mentality on display in the present plans aims to maximise economic returns on investment. This goes against what Hòa Bình has come to represent: a heritage area with publicly accessible green space that is worthy of protection and that ought to be altered, if it all, in accordance with the idea of harmonising the interests of both people and business.
The real estate approach on display in the new plans runs the risk of turning Đà Lạt into a site of dubious heritage value with a veneer of prosperity that has something deeply fake about it.
First of all, from a legal angle, Schedule 229 of the Lâm Đồng People’s Committee, which gives the go ahead to treating Hòa Bình as commercial real estate, clearly contravenes the earlier proposal (Resolution 704) of Đà Lạt City Council approved by the Prime Minister in 2014. According to the latter plan, heritage in the Hòa Bình section of Đà Lạt’s “Vietnamese quarter” lies in Sector 1 of the historical city and as such is a heritage site that must be conserved. Resolution 704 explicitly states that the area in and around the old colonial governor’s residence (Hòa Bình) is part of the “cultural centre of the town”, that it belongs to the public and serves the needs of the community as a whole. The more recent Schedule 229, by contrast, allows for the removal of the Hòa Bình’s many trees and the demolition of the historical governor’s residence to make way for “a hotel project with accompanying commercial services”. In short, Schedule 229 envisages completely altering the land use of the Hòa Bình area, as well as reducing tree coverage in a part of the town that already has insufficient green space.
Secondly, in terms of impact on Đà Lạt’s landscape, the People’s Committee’s misguided policy framework has led to three subsequent equally misguided designs for Hòa Bình, all of which degrade the heritage value of the site in architectural and environmental terms.
Thirdly, in terms of cultural impact, the new plans will negatively affect the Vietnamese quarter of the town, erasing the highly original architecture of Hòa Bình and its surrounds to create a standardised high rise development, while at the same time preserving the heritage of the French quarter. The proposal outlined in Schedule 229, to raise the height of the existing Hòa Bình hill 28 metres, integrating a hotel into the new hill structure and building a reconstruction of the old governor’s residence above the hotel, is tantamount to destroying authentic heritage and replacing it with pseudo-heritage. Such an alteration could not possibly preserve the integrity of the original urban design, whose architectural structures are underlined by surrounding trees and whose cultural significance lies close to the heart of many people.
Fourth, from an environmental point of view, the proposed development foresees: clearing trees of great age to make way for a ten storey hotel; clearing other large trees in order to build an extensive concrete square; constructing several new air-conditioned spaces sealed off from the surrounding environment; encouraging the use of large private vehicles by widening roads and creating large underground parking facilities. The proposals however will not only reduce the amount of green space in the immediate vicinity of Hòa Bình. They will also increase traffic congestion, raise local temperatures and reduce local humidity levels, leading to the loss of Đà Lạt’s famed misty scenery, and increasing the risk of floods and inundations.
Fifthly, in terms of economic impact, the proposal to convert Hòa Bình into high-rise commercial real estate will require coming up with extra sources of capital that go well beyond Lâm Đồng existing budget, making the province as a whole dependent on outside capital. After factoring in compensation to existing landholders and the cost of infrastructure upgrades, long-term government income from the new Hòa Bình is unlikely to be high; profits from the new development will accrue mainly to the private developer. In addition, the new Hòa Bình will put heavy pressure on local small business, including many store holders at the nearby Đà Lạt market. The local businesses that provide Đà Lạt with much of its local colour will surely be at considerable risk.
The image of a modern high-rise Hòa Bình precinct of the future that is currently being touted by private investors would, from an economic point of view, be much better suited to the areas earmarked for new development on the outskirts of the town. When imposed on the town centre, they will do little more than create an artificial impression of prosperity and modernity.
Sixth, in terms of social impact, turning the heritage of Đà Lạt’s Vietnamese quarter into a high-rise commercial development will erase the unique local character that draws people to the town. The green space rich in culture which makes up today’s Hòa Bình is at present accessible to the public for free. Converting it into a space for commercial service provision whose fundamental goal is to bring a return on investment to private parties would be to hollow out its specifically social value.
Most of the opinions of professional architects that have been garnered over the past few years via surveys and at conferences indicate that the architectural model likely to bring greatest benefits to Đà Lạt would be to preserve and restore the existing town.
In a recent questionnaire, 3000 readers of vnexpress, or more than 90% of respondents, indicated support for retaining Hòa Bình in its current state instead of raising the old governor’s residence 28 metres in order to build the proposed 10 storey hotel. Likewise, 450 readers of Tuổi Trẻ newspaper, or more than 97% of respondents to a similar survey, favoured retaining and renovating the old governor’s residence as a public space in its present form.
Up until now, only a dozen experts have come out in favour of the proposed multi-story redevelopment of Hòa Bình, while 77 architects have petitioned the Lâm Đồng government, the national Ministry of Construction, as well as the Prime Minister, suggesting a re-evaluation of the plans for Hòa Bình and expressing concern about encroachments on cultural and natural heritage. On top of this are the hundreds of articles by leading experts in the field that have voiced support for preserving and improving Hòa Bình’s existing structures.
The above-mentioned petition dates from April 2019 and has as yet received no response from the provincial government. Town leadership has likewise shown no interest in investigating ways to preserve and restore existing architecture. Such studies are sorely needed in order to make an informed comparison with the proposed redevelopment before coming to a final decision about the fate of Hòa Bình.
The redevelopment of Sapa in recent years is an obvious example of the negative impact of high-rise projects which use lavish quantities of concrete in areas of high heritage and environmental value in and around Vietnam’s historic resort towns. There are already many successful models of co-ordinated economic, cultural and social development based on plans to renew the heritage of historic city centres, turning previously under-utilised spaces into world-famous pedestrian zones. The old artists quarter of Greenwich Village in New York, the old city centres of Montreal and Quebec in Canada, the hill precinct in Paris’s Montmartre, Seattle’s famous Pike Place fishmarket – all are examples that Đà Lạt could take its lead from.
Without a serious re-think, the wrong decision about the future of Hòa Bình will cause irreparable damage to the entire future of Đà Lạt.
Without a serious re-think, the wrong decision about the future of Hòa Bình would seem to be close at hand. Đà Lạt is already moving in the direction of becoming an overcrowded and unpleasant tourist trap, with less and less of authentic interest available to visitors. A further false step in the decision-making process regarding Hòa Bình will have further irreparable consequences for the entire future of town.
*
Đà Lạt với tôi không chỉ là đô thị nghỉ dưỡng thơ mộng mà kiến trúc sư nào đến đây cũng muốn góp phần tô điểm, đây còn là quê ngoại – nơi sống và làm việc của ông bà ngoại, cha mẹ và bà con, bạn bè của tôi.
Được xây dựng từ cuối thế kỷ 19, theo thời gian, đô thị cao nguyên này đã hình thành hai khu trung tâm rõ rệt: Khu phố Pháp dọc theo trục đường Yersin (nay là Trần Phú) và khu phố Việt nối liền khu Hòa Bình và Ấp Ánh sáng, nay trở thành hai khu trung tâm di sản.
Khu trung tâm Hòa Bình của Thành phố Đà Lạt có vị trí phía tây bắc Hồ Xuân Hương, với tổng diện tích 30 ha, thuộc phần lõi Khu đô thị trung tâm lịch sử của Đà Lạt. Khu Hòa Bình được chỉnh trang kể từ quy hoạch của hai kiến trúc sư Louis Georges Pineau năm 1933 và Jacques Lagisquet năm 1943, cho đến “Quy hoạch chỉnh trang trung tâm khu Hòa Bình” năm 1960 của kiến trúc sư Ngô Viết Thụ, cha tôi.
Năm 2014, quy hoạch điều chỉnh Đà Lạt của kiến trúc sư Thierry Huau đưa ra tầm nhìn vùng, khuyến khích phát triển các khu đô thị mới ra ngoại vi Đà Lạt, phát triển đô thị vệ tinh trong khi bảo vệ bản sắc di sản lịch sử của khu đô thị trung tâm. Đồ án được Thủ tướng phê duyệt cùng năm đó, còn gọi là Quy hoạch 704, ghi rõ: Cấu trúc đô thị Đà Lạt bao gồm bốn khu vực: Khu đô thị trung tâm lịch sử (gồm khu Hòa Bình), khu đô thị nông nghiệp sạch phía Bắc, các khu đô thị phát triển mở rộng phía Đông và phía Tây.
Khu đô thị trung tâm lịch sử – có chữ “lịch sử”, tức là phải được chỉnh trang theo hướng bảo tồn, bảo vệ di sản và không gian di sản, không cho phép xây nhà cao tầng, tăng cây xanh, cải thiện hạ tầng.
Vì thế, tôi không khỏi trăn trở khi chứng kiến sự chuyển hướng phát triển của Đà Lạt.
Nhà đầu tư đã tài trợ một dự án quy hoạch khu Hòa Bình theo hướng tư duy địa ốc: cao tầng và hiện đại hóa, đi kèm là khách sạn 10 tầng trên đồi Dinh, đều là những dự án tác động vào công trình di sản và thu hẹp đáng kể diện tích xanh hiếm hoi còn lại của khu vực.
Khác với tư duy quy hoạch kiến trúc theo hướng bảo tồn di sản, tư duy địa ốc thường ưu tiên tối đa hóa lợi ích của nhà đầu tư. Trong khi, khu Hòa Bình xứng đáng được ưu tiên bảo vệ di sản và không gian xanh công cộng, chỉnh trang theo hướng hài hòa lợi ích chung của người dân, doanh nghiệp.
Việc cổ xúy cho những dự án theo tư duy địa ốc có thể làm Đà Lạt biến thành một đô thị với di sản giả, phồn vinh giả.
Thứ nhất, về tác động pháp lý, Quyết định 229 năm 2019 của UBND tỉnh Lâm Đồng phê duyệt quy hoạch cho khu Hòa Bình theo tư duy dự án địa ốc là sai với Quy hoạch chung Thành phố Đà Lạt do Thủ tướng phê duyệt theo Quyết định 704 năm 2014. Theo quy hoạch này, khu phố Việt di sản Hòa Bình nằm trong Vùng I – Khu đô thị trung tâm lịch sử (mục 6c), là vùng phải ưu tiên bảo tồn di sản. Trong đó, khu đồi Dinh được quy hoạch là “đất trung tâm văn hóa” công cộng phục vụ cộng đồng. Giờ đây, Quy hoạch 229 lại cho phép phá bỏ rừng cây và xâm hại di sản Dinh Tỉnh trưởng để chuyển thành “đất dự án khách sạn và dịch vụ thương mại”, tức thay đổi về mục đích sử dụng đất, trong khi khu vực không có đủ không gian xanh.
Thứ hai, về tác động kiến trúc cảnh quan, định hướng sai dẫn đến cả ba đề xuất kiến trúc trên cơ sở quy hoạch đó sai theo, vì đều xâm hại giá trị di sản kiến trúc và di sản thiên nhiên.
Thứ ba, về tác động văn hóa lịch sử, dự án sẽ xóa bỏ giá trị lịch sử độc đáo của khu di sản phố Việt, cao tầng hóa khu Hòa Bình, trong khi lại bảo tồn khu di sản phố Pháp. “Giải pháp” đưa Dinh Tỉnh trưởng lên cao độ 28 mét để xây khách sạn 10 tầng bên dưới đồng nghĩa với việc phá hỏng một di sản thật để làm một “di sản” giả trên cao. Thay đổi này sẽ không giữ được giá trị nguyên bản về quy hoạch tổng thể, kiến trúc kết cấu gạch với cảnh quan rừng cây bao quanh và ý nghĩa văn hóa của không gian công cộng này trong lòng người dân.
Thứ tư, về tác động môi trường, dự án trên đề xuất: Chặt cổ thụ trên đồi Dinh để xây khách sạn 10 tầng; chặt nhiều cây lớn để xây dựng một quảng trường lớn bê tông hóa; xây nhiều công trình bọc kính với điều hòa không khí; khuyến khích giao thông cá nhân thông qua việc mở rộng đường, tăng mạnh diện tích bãi xe ngầm,… Các đề xuất này không chỉ giảm mạnh không gian xanh mà còn làm gia tăng kẹt xe, tăng nhiệt độ môi trường, giảm độ ẩm, mất sương mù và tăng nguy cơ ngập đô thị.
Thứ năm, về tác động kinh tế, đề xuất cao tầng hóa khu Hòa Bình theo dự án địa ốc trên đòi hỏi nguồn vốn đầu tư ngoại tỉnh rất cao, làm tăng mức độ lệ thuộc kinh tế của địa phương; tăng áp lực lên ngân sách công của tỉnh do phải chi cho đền bù giải tỏa, đầu tư nâng cấp hạ tầng để phục vụ việc gia tăng mạnh diện tích sàn xây dựng. Nó còn làm nguồn thu ngân sách địa phương không cao sau khi trừ đi chi phí đền bù giải tỏa, đầu tư hạ tầng và các chi phí khác trong khi lợi ích chủ yếu thuộc về nhà đầu tư. Nó gây tăng áp lực cạnh tranh dịch vụ thương mại đối với tiểu thương và doanh nghiệp nhỏ tại chợ Đà Lạt và khu Hòa Bình, có thể làm tăng nguy cơ phá sản cho họ.
Hình ảnh cao tầng hiện đại tương lai khu Hòa Bình mà nhà đầu tư đang quảng bá sẽ phù hợp hơn ở khu đô thị mới ngoại vi, còn áp đặt lên trung tâm chỉ đem lại “phồn vinh giả tạo”, hào nhoáng bên ngoài.
Thứ sáu, về tác động xã hội, cao tầng hóa khu di sản phố Việt sẽ xóa bỏ những giá trị bản sắc đã giúp kết nối những người yêu Đà Lạt, làm cho họ cảm thấy xa lạ, ít gắn bó hơn với Đà Lạt, chưa kể không gian xanh và văn hóa công cộng miễn phí cho dân chúng bị chuyển sang không gian dịch vụ thương mại tư nhân có thu tiền.
Phần lớn ý kiến phản biện của các chuyên gia trên nhiều kênh, tại các khảo sát điều tra và hội thảo khoa học hai năm qua, đều cho rằng giải pháp quy hoạch kiến trúc theo tư duy bảo tồn và chỉnh trang Đà Lạt đem lại nhiều lợi ích hơn.
Trong hai cuộc bình chọn vừa diễn ra, trên 3.000 độc giả của VnExpress (hơn 90%) cho biết “muốn giữ nguyên hiện trạng”, không muốn nâng Dinh Tỉnh trưởng lên 28 mét để xây khách sạn 10 tầng bên dưới, và trên 450 độc giả của báo Tuổi Trẻ (hơn 97%) cho biết muốn “giữ nguyên, tôn tạo khu đồi Dinh để làm công trình công cộng”.
Cho tới hôm nay, chỉ hơn chục chuyên gia ủng hộ cho giải pháp xây khách sạn 10 tầng, trong khi 77 kiến trúc sư đã ký kiến nghị gửi tỉnh Lâm Đồng, Bộ Xây dựng và Thủ tướng đề nghị đánh giá lại tính hợp pháp của quy hoạch khu trung tâm Hòa Bình, bày tỏ lo ngại về việc xâm hại di sản văn hóa và thiên nhiên của quy hoạch, chưa kể vài trăm bài viết của các chuyên gia đầu ngành ủng hộ tư duy bảo tồn và chỉnh trang khu vực.
Kiến nghị trên từ tháng 4/2019 cho tới nay chưa nhận được phản hồi của tỉnh Lâm Đồng. Lãnh đạo Đà Lạt vẫn chưa đưa ra chủ trương muốn nghiên cứu đồi Dinh và khu Hòa Bình theo giải pháp quy hoạch kiến trúc bảo tồn, chỉnh trang để so sánh một cách khoa học, công khai minh bạch với giải pháp quy hoạch kiến trúc dự án địa ốc trước khi đưa ra quyết định cuối cùng cho số phận di sản này.
Sapa là bài học nhãn tiền cho thấy tác hại của chủ trương cao tầng hóa và bê tông hóa lên di sản quy hoạch kiến trúc và di sản thiên nhiên của một thành phố nghỉ dưỡng. Thế giới đã có nhiều bài học thành công lớn về kinh tế, văn hóa và xã hội của giải pháp quy hoạch bảo tồn, chỉnh trang giúp trung tâm di sản trở thành khu đi bộ nổi tiếng như làng nghệ sĩ Greenwich (New York, Mỹ), khu phố cổ Montreal và phố cổ Quebec (Canada), khu đồi Montmartre (Paris, Pháp), khu phố chợ Pike Place (Seattle, Mỹ)… mà Đà Lạt có thể học hỏi.
Nếu để chuyện đã rồi, quyết định sai lầm sẽ gây những tác hại không thể sửa chữa cho tương lai Đà Lạt.
Leave a Reply